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美好置业何飞:疫情对地产业长期影响有限,装配式建筑迎发展新机遇

发布时间:2020-03-04 11:47    来源媒体:金融界

随着新冠肺炎疫情逐渐进入控制阶段,各地复工政策也在有序开展。但是受疫情影响,克而瑞房企1月销售数据显示,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

美好置业(000667)(000667.sz)联席总裁、美好房屋智造(集团)董事长何飞认为,此次疫情对房地产和建筑行业既有危也有机。一方面,受疫情影响,房地产企业资金链、销售、拿地、供货均受较大影响;另一方面,疫后也将迎来政策红利,政府会出台系列金融扶持、减税降费、楼市松绑、增加供地、政府投资等举措以提振经济。

为了应对机遇与挑战,美好置业在坚持“一主两翼”战略格局的基础上,通过以房屋智造为“一主”,现代农业、产业兴镇为“两翼”的方式,建立了产业生态联盟,提高自身抗风险能力,将在行业洗牌中脱颖而出。

短期管理好现金流

何飞认为,由于我国地产行业刚刚进入成熟发展阶段,占比GDP的比例还远没有发达国家高,而且房地产业,有自己的经营周期特点,通常2月是销售额最低的月,1季度也是全年最低的,主要业绩来自于下半年,6月是个小高峰,12月是全年大高峰,因此本次新冠肺炎对于地产行业的长期负面影响是不存在的。

根据目前情况,房企需要思考的是,如何在疫情过后实现迅速发展。

首先,重排资金流管理。随着各地相继明确各行业复工复产的时间安排,房企第一件要做的事就是去摸排每个地区每个项目调整后的计划与工期节点,销售与回款,准确预测未来业务经营性现金流。

同时摸排每一笔融资计划的到账时间与风险,并最大力度争取政府与金融机构在新增信贷放款与存量信贷偿还上面的金融支持,给业务发展提供最大的资金空间;对于产业链上游的供应商,尤其是中小型企业,确保按合同付款,资金富裕的房企考虑适当提前支付,帮助上游行业度过难关。

其次,重塑营销价值。这次疫情对市场,尤其对打算今年买房的消费者或多或少都有影响,一是在购买能力上有一定冲击,二是在购房考量点上有一定转变。短期去调整在建在售的产品不太现实,但是在可行范围内,结合消费者关注点,做一定升级,调整产品价值,同时在营销宣传方面积极打一波,在这个时机点抓住客户眼球,将有助于下半年产品销售,这比单纯的降价吸引市场更有意义。

最后,抓住战略合作商,在房企资金整体趋紧的时代,疫情的影响无疑是雪上加霜,除了拉动当年销售去化,内部控制成本外,通过与优质上下游合作商建立长期稳定的战略合作关系,通过利益捆绑机制,借助合作商的资源,缓解房企当年的资金压力,也是分摊经营风险的取胜之路。

抓住行业转型升级时机

何飞认为,在解决了当下“生死问题”后,如何提升企业的抗风险能力以及如何在地产行业升级这个大趋势中持续掘金,成为房企需要长期思考的问题。

第一、经营理念革新。地产行业下半场,土地将不再是关键成功要素,资金也不全部依赖于金融机构,运营能力将成为最珍贵的资源。单一的空间概念将无法满足不断进化的客户需求,整个行业的价值链将因为需求升级、行业专业化、以及技术应用而重塑,在这个背景下,房企的管理者必须洞见未来,转换经营理念,拥抱行业的变革。

第二、业务模式升级。当前市场基本全部是开发商总包模式,迎接未来,房企管理者需要探索新的业务模式。定制化与平台式开发将是未来的发展所趋,这会给予中部、甚至尾部房企弯道超车的机会,也会引入跨界的搅局者,从而推动行业再一次洗牌。

第三、产品价值延伸。今天已经看到在产品价值上供需端的差异,在这个差异基础上,提前延伸到更多价值领域,拉动需求端升级,将可以在产品层面,通过先发优势,形成阶段性的竞争壁垒。

第四、供应链布局深化。专业化分工是未来一个大趋势,一家房企将很难同时在产业链上布局多个环节并做到专业,产业链上下游不同企业间的关系将越来越紧密,提前布局,以交叉参股加长期战略协议的方式建立稳定高效的合作关系,是未来房企致胜的一个关键举措。

第五、融资方式创新。目前国内的地产基金已经在孕育孵化中,未来他们将是地产行业里面的主要资金来源之一,而房企未来的金融化道路的根本应该就是布局地产基金。今天,房企可以入股投资,也可以吸引专业人才自建,最起码,要有学习的态度,多去了解。

未来,借助新型的融资方式,以更贴近消费者的经营方式,不断升级产品的竞争力,建立稳固的产业生态联盟。美好置业通过这种转型方式,资产的流动性更好,资金退出保障更高,以联合体抵抗风险,其负债率、现金流将会是完全不同的概念,企业的抗风险能力也会大大加强。

装配式建筑迎来发展机遇

不仅如此,何飞还提到,本次疫情也给了人们很大的启发:如何发展环境友好,如何协调好企业与社会的关系,人类与自然的关系,是每个行业、每个企业家在自身发展过程中都应该认真去考虑的事情。

以地产行业为例,如何看待施工过程中的空气污染、水、噪音污染,能源浪费,以及密集的劳动力作业风险,就应该引起行业与政府的关注。

本次疫情对于“健康住宅”提出了更加具体的要求,比如居室空间通风要求、双卫生间的必要性,入户与电梯间独立的过度空间,物业的应急响应能力,社区内的电商服务以及社区内的基础医疗资配置源情况等等。所以从这个角度看,疫情会推动健康住宅的发展。

由于装配式建筑具有率高、成本低、污染少等优势,因此在本次疫情中得到了社会关注。随着疫情逐渐好转,装配式政策的加速提升和铺开十分可期。

除此之外,发展装配式建筑也有助于在地产业洗牌中占据“先发优势”。随着地产行业进入了下半场竞赛,上半场拼融资、土地、标准化、快周转。下半场拼的是对客户需求的深度理解与定制,对各种资源的整合能力,以及自身的效率与专业水平。房子的概念不再是一个几室几厅的空间,会延伸到舒适、安全、居住环境、文化体验、个性化服务等。

美好置业装配式建筑通过引进国际先进生产线,配备智能中央控制系统,实现设计生产施工一体化的同时,极大提升生产效率。随着未来发展装配式建筑成为应对地产业下半场竞争的重要战略布局,美好置业也将迎来弯道超车的重要机遇。

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