美好置业(000667.CN)

美好置业转型阵痛凸显:净利润连降 管理费用大增64%

时间:20-06-16 15:20    来源:和讯

随着转型不断深入,美好置业(000667)(000667,股吧)负债总额从2017年的97.41亿元上涨至2019年的202.78亿元,同时,归母净利润则从6.64亿元下降至0.67亿元

《投资时报》研究员 王彦强

近日,美好置业集团股份有限公司(下称美好置业,000667.SZ)终于发布了一度延期的2019年年报。

据年报显示,该公司2019年实现营收36.59亿元,同比增长45.19%;实现归母净利润为0.67亿元,同比下滑73.12%。加权净资产收益率仅为0.94%。

《投资时报》研究员留意到,在美好置业“由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变”的近三年,其业绩表现一直不佳,归母净利润已连续三年出现下滑。

而在新冠肺炎疫情影响下,2020年一季度,美好置业实现营收0.67亿元,同比下滑38.91%;实现归母净利润亏损0.91亿元,同比增长27.04%。

业内人士表示,地产业务萎缩,装配式建筑前期投资大回款周期长,是美好置业业绩下滑的主要因素。

截至2020年6月15日,美好置业报收于2.79元/股,较其历史高点已下挫72%。

美好置业近五年来股价走势(元/股)

数据来源:Wind

归母净利润连续下降

美好置业前身为“名流置业”,主要一直从事房地产开发业务。2014年以来,该公司实控人刘道明提出要地产转型,涉足装配式建筑,从而更名为“美好置业”,意在赋能美好生活。

2017年—2019年,美好置业分别实现营业收入44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元,同比增长-14.72%、-43.21%和45.19%;实现归母净利润6.64亿元、2.49亿元和0.67亿元,同比增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。

美好置业近三年营收及增长率情况(亿元)

数据来源:Wind

美好置业近三年归母净利润及增长率情况(亿元)

数据来源:Wind

从以上数据来看,美好置业营收在经历了下滑之后,于2019年有所回升,而归母净利润则连续下滑。

事实上,《投资时报》研究员注意到,从2017年开始,美好置业已不再将地产业务作为主要投入板块,而是将全部资源倾斜至装配式建筑业务上。

这一点,从其土地储备上也可见一斑。年报显示,美好置业土地储备2016年为258.13万方,而到了2019年已下滑至118.91万方。2019年该公司仅新增两个项目:洪湖新滩项目、临安区天目医药港 (锦南新城区块)。

虽然美好置业近年来一直重装配式建筑业务,轻房地产业务,但支撑其2019年营收增长的还是房地产业务。

年报显示,美好置业报告期内实现销售签约额67.38亿元,销售面积58.15万平方米。虽然较2018年有所下滑,但依然占其当期营收的8成以上。

而反观美好置业发展多年的装配式建筑业务,其在2019年签约额约为38.97亿元(首次公布,主要为EPC工程项目),规模尚不及前者。

同时,美好置业的装配式业务也首度创造了收入,报告期内收入为2.67亿元,占总收入的比重为7.3%,但该项业务的营业成本却高达2.7亿元,亏损0.03亿元。

不难发现,虽然美好置业为发展装配式建筑着实花了一番力气,但装配式业务无论在业绩规模还是盈利方面,均未能带来可观的回报。

另外,随着装配式建筑业务的不断投入,美好置业2019年的管理费用高达6.51亿元,同比增长63.98%,远高于当期销售费用与财务费用之和(而这之和3.17亿元),成为其利润下滑的主要原因之一。

负债率高企

事实上,在美好置业大力发展装配式建筑业务的同时,其资金状况已明显吃紧。

年报显示,2017年—2019年,美好置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元,同比上涨-14.01%、57.11%和32.50%;而对应的资产负债率则分别为56.49%、66.26%和73.68%。

与此同时,2017年—2019年,美好置业的投资活动现金流分别为-2.92亿元、-10.28亿元和-15.87亿元。

值得一提的是,即使在美好置业处置子公司获得19.53亿元现金的2018年,其投资现金流仍为负,装配式业务的投入对公司现金流产生的压力可见一斑。

业内人士表示,装配式建筑前期投资大回款周期长,美好置业的资金压力短期内或难得到改善。

《投资时报》研究员注意到,在发布年报的同时,美好置业也发布了一份借款公告。

公告称,为保障公司的业务发展,2020年度美好置业拟向控股股东美好未来企业管理集团有限公司(下称美好集团)及其关联方借款不超过5亿元,将支付不超过11%每年的资金占用费,用于项目开发及补充流动资金。

随着房地产调控周期的变化,美好置业在转型路上,能否迎来广阔的发展前景仍值得观察。

(责任编辑:董云龙 )

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