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百家A股房企毛利率均值达28%,美好置业、蓝光发展等负毛利率

时间:21-11-06 11:23    来源:中国经济网

作者|柳玉琳 吴亚 

《搜狐财经拆解上市房企三季报之榜单系列》此前已推出三篇稿件,分别聚焦A股典型房企的短期偿债能力、应付票据及应付账款表现、盈利能力。在拆解房企的盈利能力时,还有一必须参考的指标,也是行业普遍讨论的指标——毛利率。 

房地产行业的“降温”已经切实反映在房企的数据报表里,此前稿件已明显反映了房企当前“增收不增利”的困境。在此房企营业收入、利润下滑的大背景之下,“毛利率普跌”一度成为房地产行业的火爆话题,悬在各个房企头上的“达摩克利斯之剑”。 

当行业的利润空间被持续挤压,利润增长的下行压力持续释放,这无时无刻不在提醒房企:“暴利时代”终结,浪潮袭来,需要练兵秣马,踏上征途,迎接时代和市场准备的这场“新考验”。 

百家A股毛利率均值达28%,9家龙头房企未达标 

据Wind数据,2021年上半年发布业绩的143家房企毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期减少了4个百分点,近4年来首次跌破30%;而这些房企在2018年-2020年同期毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。 

和讯网此前发布的《2021上半年上市房企毛利率榜》也显示,在其所选取的74家房企中,近7成房企毛利率低于行业平均值,“毛利率下降”已成为房企不得不面对的现实。 

因港股市场只有创业板上市的股票被要求需要披露季报,主板上市企业则并无强制要求。因此,披露了最新一期财报即2021年三季度报告的房企,多为A股上市企业。 

为更全面反映房企最新的毛利率水平,搜狐财经在《2021年前三季度A股典型房企毛利率排行榜》的拆解中,所选择的样本房企扩大至100家,并对其中的龙头房企、典型房企做刨析。 

整体来看,这100家A股上市房企的毛利率平均值达到28.15%。在这一平均线上的房企共有46家房企,包括、格力地产(28.58%)、保利发展(29.78%)、大悦城(31.33%)、世茂股份(37.35%)等房企。

《2021年前三季度A股典型房企毛利率排行榜》,制图:搜狐财经 

但龙头房企也被毛利率所困的现象仍然存在,在2020年全口径销售额排名前50的房企中(排名参照第三方机构克而瑞数据),绿地控股、中南建设、首开股份、金地集团、金科股份、新城控股、招商蛇口、万科、华发股份9家房企,毛利率在11.53%-27.65%,未达到前述28.15%的平均值。 

搜狐财经在上篇针对房企盈利能力解刨的稿件中,就曾梳理过:金地集团前三季度营收、净利润“双降”;绿地控股、万科、中南建设三家企业“增收不增利”。 

从年内报告期对比来看,绿地控股、中南建设、招商蛇口、万科、华发股份五家房企前三季度的毛利率较今年年中进一步下滑,分别减少了0.32个百分点、0.84个百分点、3.87个百分点、0.84个百分点、1.92个百分点。 

换言之,招商蛇口在前三季度毛利率降幅较为明显。不过,同期该公司实现营业总收入817.6亿,同比增长63.1%;实现归母净利润63.5亿,同比增长189.8%,业绩增长明显。 

从财报来看,除了受期内房地产结转规模增加的带动,另一更为重要的因素是来自投资收益的助力,期内为30.68亿元,同比大涨302.11%。 

这又与前三季度招商蛇口公募REITs产品上市,产生投资收益19.47亿元以及权益法投资收益同比增加相关。据财报,该REITs以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产,产生税后收益14.58亿元。 

地价上升、销售限价制约毛利率 

利润以及毛利率,实则一直是外界关注的焦点问题,也是房企业绩会上被提问到的高频词。 

“行业已经过了暴利时代。”在今年8月举行的中期业绩会上,旭辉控股董事局主席林中就曾表示,在稳房价、稳地价、稳预期的引导下,房地产行业一定会走向平稳健康的发展,也会进入一个全方位、高强度的竞争,这就必然带来行业利润率的回落。 

林中认为,从长期来看,房地产行业的未来的毛利率在15%-25%,都属于正常的波动情况。他还预测,到明年年底,房地产行业的毛利率基本可以“见底”,因为那个时候2017年、2018年时所投资的房地产项目将基本消耗完(点击查看往期报道:旭辉董事局主席林中:房地产已不是暴利行业 )。 

万科首席执行官、总裁祝九胜在中期业绩发布会上的直言则更为直接,其指出“万科的销售增长对毛利下降的对冲是有限的,甚至不足以对冲利润率的下滑。” 

“2017年以来,地售比(地价占售价的比例)一直在上升,所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐地体现在结算端。可以看到,从今年一季度、中期乃至全年可能都是这样一个逻辑,万科未来两年还是有一定的毛利率下降的压力。”万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华的解释也很生动。 

除了旭辉控股和万科,金科股份董事长周达在中期业绩会上也指出,整个行业的毛利率下行一方面是受2018年、2019年所获取的土地低价较高,另一方面还包括限价等调控政策的影响。 

除了与近年地价占房价比重提高外,金地集团在中报中还解释称,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。 

纵观今年年内的房企高管公开表态,有一个普遍的共识是,当高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后,企业的毛利率或会逐渐回升。同时,伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市,毛利率下降的问题将会在一定程度得到改善。 

另一方面,随着土地红利和金融红利的逐渐消失,房企将进入“管理红利”时期。谁的管理能力强,竞争力就越强,市场占有率就越大。房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势,目前各大房企都在谈“向管理要利润”,但如何要、怎么要,还需要一个成长的过程。 

未来的房企毛利率走向如何,或仍还需进一步去观察房企的投资拿地情况,成本费用的管控情况等。但可见的现实是,房企的毛利率改善仍任重道远。