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房地产行业:按揭贷首付比例收紧,房企融资监管趋严

发布时间:2016-11-21    研究机构:广发证券

核心观点:

按揭贷综述:房贷利率趋稳,但首付比例逐步上调收紧。

首套房贷方面:2016年10月,融360监测的533家银行首套房平均贷款利率为4.44%,连续4个月保持不变,首套房贷利率趋稳,未来下降空间有限,甚至不排除部分城市部分银行在操作层面上上调房贷利率。首付比例方面,国庆期间20余城市信贷收紧,目前已经逐步落地实施,热点城市主流银行上调首付比例至3成。

二套房贷方面:2016年10月,35个重点城市二套房平均贷款利率仍为5.39%,连续11个月保持稳定。分城市来看,一线城市二套房贷利率保持相对稳定,而首付比例集中在5成、7成。二线城市来看,1.1倍基准仍为主流房贷利率,而受国庆信贷收紧政策影响,南京、苏州、杭州、武汉、长沙、成都等热点二线城市首付比例政策均出现明显收紧,目前热点二线城市首付比例集中在4成及以上。

上市房企融资综述:公司债规模持续下滑,需要关注房企融资状况。

债权融资:16年10月份,我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模135.42亿元,同比上升242%;信托贷款规模175.55亿元,同比上升195.04%;委托贷款规模53.66亿元,同比上涨13%。2016年10月份,公司债成功发债规模190亿,同比减少55%,预案募集规模131亿元,同比下降90.31%,公司债预案规模自9月以来同环比持续下滑,并且呈现加速下滑的态势。资金成本方面,信托贷款、公司债成本略有下行,开发贷成本则呈现上行。

股权融资:2016年10月共有美好置业(000667)、福星股份等3家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模101亿元。同时,本月有海航基础1家公司定增发行成功,共募集资金160亿。本月信达地产收到证监会通知,恢复其非公开发行股票的行政许可申请的审查,拟募集资金总额118.6亿元。

整体来看,尽管上市公司融资渠道依旧多元化,但目前政策收紧逐步延伸到房企资金层面,继再融资收紧后,上交所对房地产公司债发行审核试行分类监管,并且规范募集资金用途,加上各大银行逐步加大对各类理财资金违规进入房地产市场的排除力度,我们再次强调需要积极关注未来房企的融资状况。

风险提示。

货币环境发生变化,房企融资渠道受阻。市场景气度下滑,影响房企投融资诉求。

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