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房地产行业周报:限售政策发威,二手成交又大跌

时间:2017-06-05    机构:安信证券

行业跟踪(2017.05.26-2017.06.01)

一手房:环比下降10.59%,同比下降36.03%,三线同比增速收窄

本周安信跟踪46大城市一手房合计成交4.37万套,环比下降10.59%,同比下降36.03%,累计同比下降14.51%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-6.75%、-11.95%、-10.27%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-32.21%、2.9%、-12.92%、3.59%。

二手房:重点城市受限售政策影响持续,整体环比再次大降32.54%,同比下降31.3%本周安信跟踪的15个城市二手房成交合1.38万套,环比下降32.54%,同比下降31.3%,累计同比下降17.68%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-26.19%、-35.13%、-28.47%;

库存:去去化周期33.7周,环比下降0.07%,三线去化周期进一步下滑截止本次统计日,全国18大城市住宅可售套数合计66.39万套,去化周期33.7周,环比下降0.07%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.69%、0.52%、-0.02%;一线、二线及三线去化周期分别为31.1、29、41.3周。

土地(2017.05.22-2017.05.28):供应量涨、成交均价环比上升13.85%本周土地供应建筑面积环比上升19.38%,同比上升0.41%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别186.29%、15.81%、9.54%;挂牌均价环比上升3.89%,同比上升156.31%;本周成交土地规划建筑面积环比上升12.54%,同比下降21.58%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别131.86%、-10.49%、22.27%;成交均价环比上升13.85%,同比下降5.28%;,成交总价环比上升28.11%,同比下降25.71%;

政策:财政部:土地储备专项债推出。中国财政部为完善地方政府专项债券管理,逐步建立专项债券与项目资产、收益对应的制度,有效防范专项债务风险,17年先从土地储备领域开展试点,发行土地储备专项债券,规范土地储备融资行为,促进土地储备事业持续健康发展,今后逐步扩大范围。

公司跟踪:万科A:2017年5月份公司实现销售面积242.0万方,销售金额358.9亿元。2017年1~5月份公司累计实现销售面积1,520.1万方,销售金额2,280.5亿元;

投资建议:上周房地产指数上涨1.19%,连续第三周继续回暖,莱茵体育、南国置业、美好置业(000667)、绿地控股分别上涨17.68%、10.57%、10.09%和8.99%。重点关注公司中华夏幸福、嘉宝集团、阳光城等涨幅居前。

目前1-5月房企销售数据排名已经公布,龙头企业环比虽然均有所下滑,但碧桂园、融创等房企销售额同比增速在严苛调控的背景下表现仍然亮眼。

根据我们的研究,中国目前11万亿的新房销售额是美国的9倍左右(美国90%来自于手交易),但龙头市占率则低于美国市场,美国TOP5的市占率约为20.7%,中国为12.9%,前五名市占率仍有近翻倍空间,行业的整合加速进入白热化,如果能挤进TOP5或者TOP10的公司将基业长青,其市占率的持续提升和ROE的相对稳定,使得其估值能维持在16-20X区间内。短期内,我们投资上继续推荐华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股、华夏幸福等,而长期来看,估值偏低且有望保持在销售规模TOP5的万科和保利依旧值得价值投资者持续关注。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。