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名流置业:估值能否提升取决于销售

发布时间:2009-04-24    研究机构:方正证券

事件:公司2009 年4 月16 日公布年报,实现营业收入和利润总额分别为10.3 亿元、4.2 亿元,比上年分别减少19.99%、6.59%,实现归属于上市公司股东的净利润为3.15 亿元,比上年增长6.59%,每股收益为0.24元。公司拟每10 股派现金0.2 元(含税)。

点评:

受行业影响收入下降明显,净利润略微增长。2008 年公司实现房地产开发收入10 亿元,比上年减少19.78%,毛利率比上年提高10.28 个百分点至52.9%;其余很少部分收入来自商品仝销售,对公司的业绩影响不大。报告期公司投资收益为2500 万元,主要由于持有华远地产5.91%股权按权益法核算所致,而上年基本上为零,毛利率的提高、投资收益的增加及所得税率下降是导致公司净利润比上年增长的主要原因。但是营业税金及附加、管理费用占营业收入的比例较上年提高明显,在一定程度上稀释了公司业绩。

加大商品房销售是关键,土地一级开发收入难以持续。房地产收入主要来自武汉,其中“名流人和天地”太和园、广和园项目结算面积8.8万平米,结算收入约2.9 亿元;土地一级开发收入5.9 亿元,比上年减少1.4 亿元,为公司贡献毛利约3.8 亿元,2008 年拍卖土地815 亩,目前仅剩303 亩,未来可以为公司贡献的利润已经极其有限,若2009年不加大商品房项目的开发与销售,则公司的业绩将大幅下滑。

公司土地储备丰富,等待业绩慢慢释放。截至2008 年底,公司拥有土地储备约360 万平米,基本上拥有100%权益,主要位于武汉、惠州、芜湖、重庆、沈阳、合肥等二线城市,多数通过股权收购方式获得,土地成本较低。已竣工未计算面积为18 万平方米,其中武汉太和园、广和园约有6 万平方米、惠州名流印象约有10 万平方米。2008 年这两个项目的结算均价分别为3300 元、4340 元,毛利率分别为41%、37%,若按2008 年结算价和毛利率计算,分别能给公司带来2 亿元、4.3 亿元的销售收入,0.8 亿元、1.6 亿元的毛利。

公司将加快项目开发,2009 年业绩取决于销售情况。2009 年公司计划开工面积25 万平方米,总施工面积达97.35 万平方米,计划竣工面积32.57 万平方米,实现可销售面积70.57 万平方米。但截至2008年底,公司预售面积仅有0.32 万平方米,预收账款仅有1500 万,所以2009 年的销售压力非常大。2009 年竣工计划为武汉“名流人和天地”竣工26.56 万平方米、惠州名流印象竣工5.63 万平方米,加上2008 年已竣工未结算面积共42 万平方米,若公司计划能够顺利实施且销售通畅的话,则能给公司带来17 亿元收入、6.8 亿元毛利。

充裕的现金流和较低的负债水平是公司的最大优势。公司2008 年公开增发募集资金29 亿元,截至2008 年底账上资金为10 亿元,由于资金较为充裕,报告期内公司没有采取降价促销措施。公司目前资产负债率仅为24.6%、流动比率和速动比率分别为6.3、2.33,偿债风险几乎为零。2008年底申请发行不超过18 亿元公司债获得证监会批准,良好的基本面与较低的负债水平使得公司债能够成功发行。

首次给予“增持”评级。由于商品房建设和销售进度的加快,预计2009 年收入较2008 年增长40%左右,但由于毛利率的下降,净利润将与上年持平。通过测算,公司未来三年的EPS 分别为0.23元、0.28 元、0.33 元,对应2009 年4 月16 日收盘价的动态PE 分别为22X、18X、15X,但公司的具体销售情况仍存在较大的不确定性。而公司目前的静态PB 值仅有1.46X,考虑到公司的基本面良好且现金流方面存在较大优势,依然给予“增持”评级。

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