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名流置业调研报告:“股权激励”助推公司高速成长

发布时间:2010-02-25    研究机构:长城证券

要点:

合理股价11.2元,尚有40%的空间,首次给予“推荐”评级。预计公司2009-2011年营业收入分别为7.91亿元、32.16亿元、45.76亿元,净利润分别为2.54亿元、7.55亿元、11.2亿元,EPS分别为0.19元、0.56元、0.83元,每股RNAV为8.77元。给与公司2010年20倍PE的估值,合理股价为11.2元,相对每股RANV溢价30%左右(在合理范围内),公司最新股价为7.95元,距离合理股价尚有约40%的空间,考虑到地产行业在中期内仍然承受政策压力,首次给予“推荐”评级。

土地储备、开发资金、业绩释放动力,一个都不少,正面临业绩爆发。

土地储备:公司目前拥有未结算面积约495万平米,其中权益面积约490万平米,平均楼面地价约1200元/平米,土地规模较大而地价低廉。

开发资金:资产负债率仅25%,举债空间巨大且现金充足。08年初,公司增发融资30亿元,09年11月,又发行债券18亿元,使公司目前的账面资金达到了近30亿元的规模,09年3季度的资产负债率仅25%,充足的资金和很低的资产负债率使公司有能力加快开发速度,将土地储备大规模的变现为利润。公司财务杠杆空间还很大,3季度末总资产为64.6亿元,净资产48亿元,若资产负债率提高到60%,举债空间为55.4亿元,扣除11月发债的18亿元,还有37.4亿元的举债空间。

业绩释放动力:股权激励“合理而有效”。2009年12月通过的股权激励方案使公司未来几年的高速增长具备很强的持续性,股票期权的行权条件是2010-2014年期间年复合增长率不低于25%(2008年是基数年)。因此,从2010年开始,公司将步入业绩释放期,而从公司中长期发展的角度来看,经营管理也将明显改善,目前正处于向上的“拐点”期。

政策提前出手,全年可能“前紧后松”。2009年12月9日,国务院取消了二手房“营业税减免优惠政策”,随后政策出台密度超出了市场预期,并一直延续至今。目前来看,这些政策已经对市场产生了一定影响,市场观望情绪开始出现,销量在春节前后明显回落。但2010年宏观经济“保增长”的目标没有发生改变,房地产只可以“稳定”而不能“萧条”,这使得调控政策在全年可能呈现“前紧后松”的状态。

刺激因素逐步显现,阶段性机会即将来临。即将进入3、4月份,地产股面临的刺激因素即将逐步显现:

(1)2009年年报业绩靓丽;

(2)销量在春节后逐步回升;

(3)政府两会开完,政策颁布暂告一段落,利空因素减少;

(4)地产股增发被“暂停”的时间已经很长,两会后将会重新开闸;

(5)股价调整风险基本释放,阶段性估值底部探明。这将使地产股面临阶段性机会,而目前正是布局确定性优势个股的时候。

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