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名流置业公司调研报告:否极泰来、销售回暖或盘活巨量存货

时间:2013-02-04    机构:第一创业证券

事件:

近日与名流置业的高管交流了公司的经营情况,我们认为,公司的基本面已然触底反弹,最坏时期已经过去,在销售回暖、战略调整和经营效率改善的驱动下,公司的巨量存货有望逐渐盘活,经营指标会慢慢好转。武汉城中村改造项目与城镇化趋势的契合将会加速这一过程,我们看好公司未来的成长。

要点:

过去半年销售提速明显:公司在2011年销售额约18亿,在2012年上半年销售约7亿,而2012年下半年推盘量大增,在市场回暖的叠加作用下销售17亿元,全年约24亿,2012年下半年销售提速明显,全年销售额同比增长约30%。公司在2012年可售面积约94万方(货值约56亿),其中四季度推出约40万方。而在2013年,仅武汉就有三个新项目进入销售阶段,从可售货量来看,公司在2013年依然充足,从而能有效地保障销售的持续性。

巨量土地储备待盘活:公司的土地储备非常丰厚,不考虑公司已签署协议拟取得土地使用权的项目,截止到2012年6月底公司未结算的权益建面为385万方,按所对应的项目计算未结算比例高达84.5%。而针对已经签署合作协议的城中村项目,公司拿地的确定性非常强,若考虑这部分土地在内,截止到2012年6月底公司未结算的权益建面为844万方。

销售走好不仅会带动竣工、新开工等指标的增长、也会极大改善公司存货周转速度和经营周期,在管理效率提升的前提下,公司的巨量土地储备将会为业绩的释放提供空间。

战略重心回归武汉:公司在2002年借壳上市,在2006年实行定向增发,先后进入北京、武汉、西安等14座城市,完成了全国性的布局。但扩张速度过快和房地产调控环境使得公司存货堆积、销售乏力、周转速度下降。公司目前调整了战略,由之前的“3+X”(珠三角、泛长三角、环渤海和重庆、西安、武汉等城市)变为“1+2”(立足武汉、扩大沈阳和广东项目的优势),公司将加大武汉城中村项目的投入、突出在武汉的土著优势,未来在武汉的土地储备将会超过1000万方。我们认为公司立足现实,战略重心回归武汉不仅显得稳健,也契合了本土和城镇化趋势,战略成功的可能性很大。

城中村改造前景看好:武汉作为我国中西部的重镇、中原地区的文化、贸易和交通中心,对人口和产业的聚集能力较强。

而武汉三环以内有超过100个城中村项目,目前还有40%的项目待开发,公司作为武汉城中村改造市场最重要的两家市场主体之一,前景广阔。目前,公司在武汉已经签署合作协议的城中村项目就有鹦鹉村、新湖村、建和村和长丰村四个项目,合计建面高达385万方。

管理效率有待提升:公司最近一期报告期的毛利率为32%,净利率8%,离历史高位09年的57%和32%差距依然很大。

其中土地成本优势的缺失、管理费用的爬升是重要因素。公司最近一期报告期管理费用率为10.7%,位于历史高位,也高于行业平均水平5.6pc,公司的管理效率和费用控制水平有待提高。

给予审慎推荐评级:我们预计公司2012-2014年的净利润分别为3.0亿元、4.4亿元、6.1亿元,对应的EPS分别为0.12元、0.17元和0.24元,首次给予审慎推荐评级,股价的目标区间为2.6-2.8元。

风险提示:销售表现低于预期、经营效率持续低下。