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名流置业:业绩释放缓慢 下调评级

时间:2010-10-22    机构:天相投资

2010年前三季度公司实现营业收入7.45亿元,同比增长30.55%;归属于母公司净利润4894万元,同比下降65.74%;基本每股收益为0.02元。

期内主要结算项目为中低价位住宅,毛利率下降:本期结算项目盈利能力低于去年同期结算的一级开发项目,毛利率同比下降23个百分点至31%,为报告期增收不增利的主要原因。主要结算项目为武汉的“名流人和天地”和惠州“名流印象”。

预收账款大增:期末预收账款10.44亿元,较二季度末增加4.52亿元,较期初增加7.19倍。预售较好的项目为惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”及芜湖名流印象一期,均为三四线城市的普通住宅。

股权激励行权条件:2010年除权后,股权激励行权价格下调至4.29元(高于目前的3.4元),股票期权3800万份。股票期权行权限制期(2010年至2014年)内,净利润以2009年为基数的扣除非经常损益净利润的年复合增长率不低于25%、加权ROE不低于10%。09年扣除非经常损益净利润为2.15亿元,2010年净利润需达到2.69亿元,股权激励方能行权。从前三季度的经营业绩看,公司面临的业绩压力很大;但是预收账款较多,第四季度业绩有大幅增长的可能。

通过“协议+招牌挂”方式拿地,项目储备及潜在项目储备约600万平米:截至09年底,未结算项目储备面积370万平米。另外公司通过签订协议获得潜在项目储备240多万平米(按最大规划建筑面积计算):3月份,公司与西安曲江管委会签订合作协议,协议约定目标土地面积281亩,容积率2.6-3.5,价格360万元/亩,规划建筑面积48.7-65.6万平米;公司与武汉鹦鹉渄盛投资公司签订协议,合作开发武汉鹦鹉村“城中村”项目,项目计容积率建筑面积40.05万平米,其中,可销售建筑面积27.35万平米,土地款6.24亿元。9月份,协议参与新湖村“城中村”综合改造建设项目,项目开发及还建用地面积159亩(约10.6万平米),其中开发用地净用地面积7.47万平米,开发容积率在3.5-4.2之间,开发建筑面积26-31.4万平米,项目土地获得款5亿元。另外公司已经协议参与东莞凤岗与武汉邓家村项目,增加建筑面积109万平米。通过先与地方政府签订协议,再参加招牌挂的方式拿地,可以在很大程度上规避竞争,锁定利润。

新开工步伐放缓:2010年初公司计划新开工110万平米,竣工71万平米,销售104万平米。由于市场行情变化,公司下调2010年全年新开工面积、销售面积目标分别为68.8万平米、80万平米,竣工面积基本维持不变,便于释放业绩。

盈利预测与投资评级:我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.07元、0.14元、0.23元,按公司最近收盘价为3.4元,对应的动态市盈率分别为51倍、25倍和15倍。估值优势不明显,下调投资评级至“中性”。